Accès rapide Principes Avantages Obligations Exemple FAQ Mise en garde Nous contactez		Textes de loi Article 199 septvicies du code général des impôts Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 Arrêté du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article 199 septvicies du code général des impôts
	Une véritable révolution dans l'histoire de la défiscalisation immobilière.

Vendredi 19 décembre 2008: Le Sénat a donné son feu vert, à une mesure fiscale exceptionnelle adoptée par l'Assemblée nationale en faveur de l'investissement locatif pour 2009 destinée à remplacer le dispositif Borloo/Robien.

La loi Scellier, une très bonne nouvelle pour les investisseurs immobilier

POURQUOI UNE NOUVELLE LOI ?

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La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les dispositifs Robien et Borloo qui sont amenés à disparaître fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est un véritable « coup de pouce » destiné à soutenir l'investissement locatif privé en France. La loi Scellier a le mérite d’être plus équitable et présente l’avantage de la simplicité dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec les dispositifs de Robien / Borloo qui en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

PRINCIPES

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La loi Scellier institue une réduction d'impôt représentant 25% du prix de revient d'un logement neuf d'un coût maximal de 300 000 €, soit une réduction possible de 75 000 € étalés sur 9 ans. Cette réduction s'applique pour tous les actes passés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. L'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12%, s'il s'engage au bout des 9 ans à conserver le bien encore 6 ans (deux périodes de 3 ans). dans le cadre de l'option "Scellier social". L'investisseur pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 37% pour une durée de détention du bien égale à 15 ans. Les avantages fiscaux accordés sont sans précédent

DEUX OPTIONS

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A -Loi Scellier : une réduction d'impôt fixée à 25% sur 9 ans ; plafonnement des loyers (correspondant aux plafonds Robien)

B -Loi Scellier option social : une réduction d'impôt de 37 % sur 15 ans ; plafonnement des loyers & des ressources des locataires (correspondant aux plafonds Borloo)

Cette réduction sera ramenée à 20% (les 9 premières années) pour les investissements qui seront réalisé en 2011 et 2012.
La défiscalisation loi Scellier n’est valable qu'à raison d'une seule acquisition par an (dans la limite de 300 000 €), construction ou transformation de logement.

FISCALITE ET AVANTAGES

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• La réduction d'impôt maximum possible est plafonnée à 75 000 € pendant 9 ans, ou 111 000 € pendant 15 ans, pour un investissement maximum de 300 000 € - 25% étalée sur 9 ans de façon linéaire - 2%/an pendant les 6 années suivantes (avec l'option Scellier social : en cas de prolongement de la location au bout des 9 ans, par tranche de 3 ans) • Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

EXEMPLE DE REDUCTION SUIVANT LE MONTANT INVESTI

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OBLIGATIONS

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• Engagement de détention et de location pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois maxi qui suivent la livraison.
• Location nue à titre d’habitation principale
• Les plafonds de loyers (suivant les 2 options possibles) sont variables en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier :
- Zone A : (Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français)
- Zone B1 : (Agglomération de + de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières)
- Zone B2 : (Agglomérations > 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limite IDF)
La zone C a donc été sortie du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction  de programmes dans les toutes petites villes.

Télécharger le Zonage de Loi Scellier 

• La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

COMPARATIF DES DEUX OPTIONS

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* La surface à prendre en compte s’entend comme la Surface utile : surface habitable + la moitié de la surface des annexes (plafonné à 8 m²)

Loi Scelier option social : conditions de ressources
Pour information, le revenu fiscal de référence est celui de l'année N -2 ans (revenu de 2007) précédant celle de la conclusion du bail (N) = (N= année 2009)

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.
Ces plafonds sont revalorisés chaque année en fonction de la variation de l'indice "I.R.L" (Indice de Révision des Loyers publié par l'INSEE)

PLUS DE DETAILS

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• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de cet associé.
• Pour que la réduction d'impôt soit applicable, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux monuments classés monuments historiques.
• A noter que ce nouveau mécanisme entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons le, limite les réductions d'impôt à 25.000 €, plus 10% du revenu imposable.
• Enfin, le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible.

FAQ

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Peut-on imputer un déficit foncier en période de réduction d’impôt Scellier ?
En période de réduction d’impôt loi Girardin, il est impossible d’imputer un déficit foncier issu du même bien sur le revenu global. Sachez qu’en Scellier, rien dans les textes ne s’y oppose. La réduction d’impôt Scellier s’applique et cumule un éventuel déficit foncier plafonné à 10 700 €. Bien entendu, elle n’est pas compatible avec l’amortissement Robien ou Borloo sur le même bien et le déficit éventuel ne peut résulter que de la déduction des intérêts d’emprunt, des charges de copropriété, des charges locatives et de la taxe foncière.

Les contribuables concernés par l’investissement loi Scellier
Avec ce nouveau dispositif, tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement, sont concernés.

Le principal avantage, de ce nouveau dispositif d'investissement locatif loi Scellier, est qu'il permettra aux revenus imposés dans des tranches marginale d'imposition faible (14%, mais avec un minimum de 2 500 € d’impôts) de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et d’adapter leur investissement en rapport avec leurs revenus. Bien-sûr, l'avantage sera plus important pour les T.M.I supérieur (30 & 40%).

COMPARATIF SCELLIER / DE ROBIEN

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Un couple marié ou pacsé avec un revenu imposable de 40 200 € et une TMI à 14 % avec 2 parts, donc un impôt de 3 000 €. Ils souhaitent mettre en place une solution.
Cas n°1 - Loi de Robien : ils achètent un appartement d'une valeur de 160 000 €, la loi de Robien leur permettait  d'économiser la moitié du montant de leur impôt par an et environ 12 000 € sur 9 ans.
Cas n° 2 - Loi Scellier : le même investissement permet de défiscaliser 40 000 € d'impôt sur 9 ans (25% de 160 000 €), soit presque 4 444 € par an !
En conclusion un investissement de 108 000 € suffit à défiscaliser entièrement leur impôt, soit 3 000 € par an et au global 27 000 € de réduction d'impôt pendant les 9 ans avec la loi Scellier.

Nous tenons à vous mettre en garde, sur l’exploitation commerciale de la loi Scellier. Outre le choix d’un bien immobilier éligible, seul un expert accomplira les démarches administratives et fiscales nécessaires pour la mise en place de votre investissement sécurisé. Les diverses simulations que pourront effectuer à votre égard les différents prestataires se révèlent très souvent commerciale. Il ne faut pas se contenter d'une étude d'une à deux pages s'arrétant généralement au terme des neuf ans. Il est impératif d'avoir une étude complète réalisée par un logiciel professionnel reconnu par les experts comptables. Pour prendre contact avec un professionnel sur votre région, vous pouvez cliquez ici

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